Una inmobiliaria o una promotora deja rastro en notarías, registros y modelos informativos, y por eso la Agencia Tributaria detecta con facilidad una comisión no facturada, una señal mal imputada o una compraventa reclasificada como actividad empresarial. Cuando la liquidación llega, suele combinar IVA, Impuesto sobre Sociedades o IRPF, intereses y una propuesta de sanción. Pero casi cada uno de esos ajustes admite discusión. Este artículo explica cómo recurrir una liquidación o sanción tributaria siendo inmobiliaria o promotora, y qué puntos suelen sostener un recurso.
Los ajustes más habituales en el sector
En este tipo de expedientes aparecen con frecuencia cuatro grandes discusiones: la imputación temporal de comisiones y de señales cobradas antes de la escritura, la calificación de depósitos y arras como ingreso propio o como fondos de terceros, la clasificación de los inmuebles como existencias o como inmovilizado, y la diferencia entre el precio escriturado y el real. Cada una requiere una prueba distinta, por lo que conviene desglosar la liquidación antes de decidir la estrategia.
Plazos y vías de recurso
Notificada la liquidación, hay un mes, contado desde el día siguiente a la notificación, para interponer el recurso de reposición o la reclamación económico-administrativa (arts. 223 y 235 de la Ley 58/2003 General Tributaria). La reposición es potestativa y se presenta ante el órgano que dictó el acto; si se interpone, no se puede acudir al tribunal hasta que se resuelva de forma expresa o se entienda desestimada. La reclamación económico-administrativa tiene un año por instancia para resolverse, y después queda la vía contencioso-administrativa. Si la liquidación procede de un acta de inspección, conviene recordar que el acta puede firmarse en conformidad o en disconformidad, y que de esa decisión depende el camino posterior.
Suspensión del pago
El recurso no suspende por sí mismo el cobro. Para suspender la liquidación hay que solicitarlo y, en general, aportar garantía, como un aval o un seguro de caución. La sanción, en cambio, queda suspendida automáticamente y sin garantía si se recurre en plazo (art. 212.3 LGT). Para una promotora con fondos comprometidos en obra o en stock inmobiliario, esa diferencia permite ordenar prioridades de tesorería.
Argumentos habituales de defensa
- Comisiones y devengo. Discutir el ejercicio de imputación y el momento de devengo del IVA con los contratos de mediación, las fechas de firma y los cobros, y demostrar que la comisión no se había devengado o cobrado en el periodo regularizado.
- Arras y depósitos. Probar la naturaleza de cada importe: señal a cuenta del precio, depósito de terceros o ingreso propio, con contratos, extractos y separación bancaria.
- Existencias frente a inmovilizado. Acreditar la intención de reventa y la contabilización coherente desde la adquisición, si la inspección sostiene una actividad empresarial distinta.
- Precio escriturado y valor. Si el conflicto es de valor, aportar tasación o informe independiente en lugar de limitarse a cuestionar el método de comprobación.
- Comisiones compartidas. Documentar el reparto entre agencias y la facturación de cada parte.
- Motivación y procedimiento. Revisar plazos, competencia del órgano y motivación de cada ajuste.
Para entender cómo se llega a estos conflictos, puede consultar nuestra guía sobre la fiscalidad de inmobiliarias, IVA, blanqueo e inspecciones, donde se explican el IVA en las comisiones, las arras y depósitos, y la clasificación contable de los inmuebles.
Multa por pagos en efectivo: un acto distinto
Si la inspección detecta una comisión o una señal pagada en efectivo por encima del límite legal, la multa correspondiente, que es del 25 % de la cuantía pagada y alcanza solidariamente a quien paga y a quien cobra, no forma parte de la liquidación tributaria. Es un procedimiento sancionador distinto, con su propia notificación y sus propios argumentos, por ejemplo la existencia de empresario o profesional en la operación o la prueba del medio de pago. Conviene identificarlo en el expediente y recurrirlo por separado, y no dar por hecho que queda cubierto por el recurso contra la liquidación.
Blanqueo de capitales: sanciones y recursos propios
Las agencias de intermediación y los promotores inmobiliarios son sujetos obligados por la normativa de prevención del blanqueo de capitales, y los incumplimientos de esos deberes se tramitan en un ámbito distinto del tributario. Si una actuación combina ambas cuestiones, hay que diferenciar qué acto responde a cada procedimiento y qué plazo de recurso le corresponde a cada uno. Una defensa fiscal bien planteada puede quedar comprometida si se descuida el otro frente.
Sanciones tributarias: culpabilidad y diligencia
Una liquidación mantenida no implica sanción automática. La Administración debe acreditar la culpabilidad del obligado, y en cuestiones como el momento de devengo de una señal, la naturaleza de un depósito o la clasificación de un inmueble pueden existir interpretaciones razonables que excluyan la infracción. Una inmobiliaria que documenta sus contratos, sus criterios de contabilización y sus circuitos de cobro puede acreditar diligencia, y debe desarrollar ese argumento en un apartado propio del recurso.
Informe pericial cuando el debate es de valor
Cuando la discusión gira en torno al valor de un inmueble o de una sociedad, un informe pericial independiente es una pieza central del recurso. Para este tipo de dictámenes puede acudir a ValiTax Informes Periciales. Es preferible aportarlo con las alegaciones o con el escrito de reclamación económico-administrativa, antes de que la valoración de la Administración se consolide.
Por qué contar con LRB Tax & Legal
LRB Tax & Legal es un despacho experto en asesoramiento fiscal a inmobiliarias y promotoras, y en la defensa en inspecciones fiscales. Desglosamos la liquidación y las sanciones, identificamos qué acto corresponde a cada procedimiento, controlamos los plazos de reposición y reclamación, solicitamos la suspensión cuando procede y preparamos la prueba documental y pericial. Intervenir desde el primer requerimiento permite ordenar la defensa con más margen.
Preguntas frecuentes
Sí. Puede interponer recurso de reposición o reclamación económico-administrativa en el plazo de un mes desde el día siguiente a la notificación, y después acudir a la vía contencioso-administrativa.
No necesariamente. La multa por superar el límite de pagos en efectivo es un procedimiento sancionador distinto de la liquidación tributaria, con su propia notificación, y conviene recurrirla por separado.
No. Si recurre en plazo, la ejecución de la sanción tributaria queda suspendida automáticamente y sin garantía (art. 212.3 LGT). Para suspender la liquidación debe solicitarlo y, en general, aportar garantía.
Si su inmobiliaria o promotora ha recibido una liquidación o una propuesta de sanción, contacte con LRB Tax & Legal antes de que venza el plazo: estudiaremos el expediente y prepararemos el recurso. Este artículo es informativo y no sustituye al asesoramiento sobre un caso concreto.